簽約


（1）各種不同版本的契約書是否都同樣具有效力？
  • 一般來講契約書會有書店文具店版本、崔媽媽版本、各校編寫版本、內政部版本或房東自行編寫版本等等，不管哪種版本的契約書，只要雙方對於契約內容表示同意、無異議且已經簽名及蓋章後，這份契約便已產生法律效力，雙方必需遵守履行。

（2）如何選擇合適的契約書呢？

  • 其實契約書只要是不違反公序良俗及法律強制規定的事項，經過雙方同意後，都可以成為契約。契約書版本何者為佳？應視個人需要，如房屋較新、附加設備多或租金價額高，可考慮用較詳細之契約，如內政部版本；反之，一般居住使用，應選擇條文較少的為佳，一來簡單易懂，二來協商的空間大，例如崔媽媽版本。其次，凡是契約中未約定的部份，在法律的處理程序都是引用『民法』的規定，而一般來講，『民法』中規定，兼顧雙方，亦有公平之考量，對房客也有保障。

（3）未成年人所簽的契約有效力嗎？需要第三保證人嗎？

  • 民法第12條：滿20歲為成年。

因此未滿二十歲之未成年人，訂約時最好得到父母、法定代理人或監護人的同意，簽約時由父母擔任連帶保證人，較能讓房東安心租給未成年的學生。但若有事實足以認定，租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的學生)，依民法第77條但書規定，即使未得到父母同意，租約仍是有效 。


（4）租屋一定要簽契約嗎？
  • 大部份的契約只需口頭約定就能成立，不一定要簽約才算數，但應特別注意的是，民法第422條規定：「不動產之租賃契約,其期限逾1年者，應以字據（書面）訂立之，未以字據訂立者，視為不定期租賃。」不過，因租賃期間常會涉及一些相關事項(如提前解約、修繕問題….等等)，若無訂定書面契約，常會造成雙方對權利與義務的認知上有很大的爭議，且舉證不易。所以呢，白紙黑字寫清楚彼此的權利義務，以避免發生糾紛時，雙方在無憑無據之下各說各話，讓外人更難釐清事實的真相。

（5）和房東僅簽了一份契約書，並由房東收走了，這樣對我們有什麼影響？

  • 簽定契約最好雙方能各收執一份，以免在發生糾紛時，房客不但無法再重新審視契約的條約，也不能正確的依所訂定的內容與房東做協商，對房客來說是非常沒有安全感。

另外，在簽訂契約時，對所增刪的條文應有雙方的簽章。若原本所簽契約並無做以上處理，就要擔心房東是否會擅自塗改契約內容，而造成房客權益的損失。
有時，房東也會擔心房客會拿契約去報租賃所得稅，因此就會主動”沒收”其中一份，讓房客無法憑藉契約來申報扣抵，或房東日後有私自調漲租金，或隨意終止租約趕人之打算，惟應避免，以杜爭議。


（6）該如何確認簽約的對方的確有權利將房屋出租呢？
  • 在簽約時可以進行房東的驗證，所驗證的證件有：屋主的身分證、建物權狀或房屋稅單。不過我們常碰到的是先生會代太太處理、女兒代父親處理、朋友委託處理等等，這並不表示這些人就無法與您簽約，而是當您發現簽約者非屋主時，除了問清關係並確認屋主知道此事外，也可要求房東請真正屋主來簽約或是請房東出示委託書等等，以避免發生遇到詐騙出租的狀況。

當然，您也可以利用出租的門牌號碼，至地政機構申請土地建物謄本，其中不但可確認屋主，還可查詢所租的地點，目前是否被有查封（包括查封時間、受理法院及案號等）、設定抵押的記錄，以便讓自己能安心的承租。


（7）簽約時，房東要求留存我們的身分證影本，我可以拒絕嗎？若留下會有危
     險嗎？
  • 房東會要求留存身分證影本，應是擔心在租賃期間發生任何狀況，會有找不到房客又無任何證明方式的困擾，同理而言，不論是房東對房客或是房客對房東應也是可以做相同的要求。

但是證件留存在他人手中，畢竟會有些顧慮，若擔心證件遭人冒用，可在影本上註明『僅供租屋使用』的字樣。


（8）跟二房東簽約要注意什麼？
  • 向二房東承租時，一定要請二房東出示與大房東簽的租賃契約，並注意該約的租賃期限是否已經過期，以免貿然繳付押租金後，二房東遷走卻無法追還；另要留意的是契約中是否有明訂不得將房屋分租或轉租的規定，若有此規定二房東便無權將房屋再行分租給第三人。

由於二房客的租賃權益關係僅及二房東，若大房東依其與二房東之相約，要求二房客遷離或繳交押租金等，易生糾紛。建議儘量避免，如欲分租房屋中之一間，建議二房客直接與大房東簽約（當然大房東與二房東之租約，例如租賃範圍、租金應另訂新約或於原來契約中修正調整之。），免生糾紛。

簽約案例

口頭契約的困擾

　　 鄭同學在學校附近承租一間套房，在看屋時房東僅告訴他租金一學期20000元，押金為10000元，押金在退租時返還。房東沒有表示要簽約，而鄭同學耳聞沒有簽約就表示是不定期契約，不定期租約對房客是較為有利的，所以對於簽約一事也不堅持。
不料，鄭同學被校方退學，下學期無法再繼續承租，於是告知房東將於本學期末終止租約，請房東返還10000元押金。房東聽了後表示，必須?收押金，因為租期大家都是一年，?住滿當然要扣錢。
鄭同學不服，覺得雙方又沒有簽下租約、沒有約定租期，所有的說法都是房東片面之詞，既然沒約定租期就應該算是不定期租約了，所以房東沒有權利扣下押金不還，於是雙方開始爭執不下。
評評理
首先可以看到的是，鄭同學不堅持簽約的原因是「耳聞不定期契約對房客有利….」，對於不定期租約的認識，應該是本件案例的關鍵。因此我們先來了解什麼叫做不定期租約。
什麼是不定期租約？
造成不定期租約的情形，有下列三種：

  1. 租賃契約訂立之初，即未定有期限者。
  2. 不動產租約逾一年，且未立字據者（民法第422條)
  3. 租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第451條)

　　由上列所述的狀況，鄭同學即使未簽下租約，若真如房東所說有告知是一年一期的話，那麼不定期租約是不能成立的；但鄭同學堅持房東沒說，而房東用其他房客都知道的狀況反駁鄭同學的說法，這樣，鄭同學仍能堅持自己是不定期租約的效果嗎？
雙方提示證據
在二方說法不一時，證據的提供便成為非常重要的判斷，在無契約書的佐證下，依照民事訴訟法第277條來看，當事人主張自己有利的事實時，須負舉證責任。房東可請其他房客做為證人，確有約定一年租期的規定；而房客要提出於己有利的證據，則明顯有困難，因此，鄭同學要執意比照不定期租約方式來終止租約，可能會有問題。
租約該如提前終止？
以上案例中，因雙方並未約定任何一方可以提前終止租約，所以鄭同學要提前終止租約時，必需要徵求房東的同意，若房東不同意提前終止租約，房東可要求鄭同學繼續承租到租約期滿，而押金在期滿後則必需返還。
定期租約若需提前解約，必需審視契約內容之違約條款及罰則，若契約中未明確定立或未簽定契約，則需遵守以下之民法規定：

  1. 提早一個月告知。(民法第450條、第453條)
  2. 徵求對方同意(有訂定提前解約條款者，視條款方式終止)
  3. 協議完成提前終止租約時，寫下終止時間，以免口頭承諾不履行時，徒生困擾。

　　由上述解說，可得知，現在鄭同學欲提前解約，需經房東同意，而房東同意的條件即是沒收押金做為違約賠償，現僅能以協商方式請房東酌減賠償金額，若房東堅持以全部押金作為賠償亦不可謂之無理。

租屋小叮嚀

  1. 此案例最大的爭執點在於租賃雙方因為未定立書面契約，所有的約定都是透過言語表示，若是有一方否定當時的承諾，為了要證明對方的承諾是存在的，往往要耗費不少人力、物力去做證據的收集，因此建議房東與房客，簽定書面租約仍是最能保障彼此權利義務最好的方式。
  2. 很多房東或房客在面對問題時，會因情緒或對方的言辭失當而不肯退讓，建議雙方最好先暫時先冷靜打住話題、離開現場，改約他日再談，等火氣沒那麼大時，再行溝通，效果會比較好。
  3. 協調時，通常因雙方互有損失而無法滿足雙方之期待，故只要協商至雙方均能接受之範圍，即為協調最佳的結果。
  4. 雙方若無法協調，可至當地調解委員會聲請調解，如果仍然無法達成共識，最後只能進行小額訴訟，由法官依據現有的證據來裁定孰是孰非。而進入訴訟程序，將耗費較長時間，雙方因此需付出的時間﹑精神及心力是難以估量的。建議最好還是以溝通的方式來解決此紛爭。

　　以上案例，房客不一定能如願拿回押金，但是希望能從這個事件得到經驗，對於簽約一事要更小心，最好要有書面契約，在白紙黑字下比較容易釐清雙方的權利及義務。
(本故事感謝陳君漢律師協助評理及叮嚀)
法令依據

  1. 民法第422條(不動產租賃契約之方式)：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」
  2. 民法第450條(租賃契約之消滅)：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
    前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期﹑半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期﹑半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少一星期﹑半個月或一個月前通知之。」
  3. 民法第451條(租賃契約之默示更新)：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」
  4. 民法第453條(定期租約之終止)：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第三項之規定，先期通知。」
  5. 民事訴訟法第277條(舉證責任分配之原則)：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」